売却相談から始まってお引渡しに至るまでの、不動産売却の流れをご説明。

家を売ることに慣れている人は少なく、
初めてというケースがほとんどでしょう。
どの不動産会社に依頼すればいいのか、
いくらで売りに出せばいいのか等、基準がわからず
判断するのが難しいかと思います。
また、不動産の売却にあたっては諸費用がかかり、税金も課税されます。
損をしないために、後悔しないために、
事前に知っておいていただきたいことが多くあります。
まずはアズマハウスまでお気軽にお問い合わせください。

1諸費用について

• 仲介手数料

  売却の売買契約成立時に不動産会社に支払うものです。売買価格の3％+6万円（別途消費税）が上限となります。

  

• 印紙代

  不動産売買契約書に貼付するもので、売買価格によって印紙の金額は変わります。売買価格が1,000万円超5,000万円以下の場合、印紙代は10,000円です。

• 登記費用

  抵当権抹消のための登記費用となります。中身は司法書士報酬と登録免許税および実費で、2～5万円です（登記内容によって異なります）。※土地・戸建の取引の場合、境界標復旧費用、建物解体費用、増築登記費用がかかる場合があります。

2税金について

• ご自宅を売却して
  譲渡益が生じた場合

  

  その利益に対して
  所得税と住民税が課税されます。

• ご自宅を売却して
  譲渡損失が生じた場合

  

  その金額をほかの所得から
  控除できる場合もあります。

※特例により税金がかからなかったり、所有期間によって税率が変わる場合もあります。
　詳しくは担当者、もしくは税務署までお問い合わせください。

3お引渡しの時期について

お引渡しの時期は不動産売買契約後1～2ヶ月が一般的です。
その間に買主様は住宅ローンを借りる手続きをし、
売主様は住宅ローンを完済する手続きをします（売買代金で一括完済するケースがほとんどです）。
もちろん買替えや転勤等、売主様の事情によってお引渡しのタイミングは変わってきます。
当社が買主様との間に入り、時期を含めた最善の方法をご提案します。

取引事例や路線価等の客観的なデータ、
室内の保守状況をもとに価格査定を行います。
査定額については不動産会社によって違いが出る場合がります。
相場より高い査定額は売却を遅らせることもあり、
一概にいいとは言えません。最初に引き合いがないと
その後徐々に値段を引いていく形になり、
市場であまりいい印象を持たれないのです。
当社からの提案を参考にしていただき、
最終的に売出価格を決定するのは売主様になります。

1客観的データに基づき取引相場を算出

ここでいう客観的データには2種類あります。ひとつは公示地価や基準地価、路線価等の「公的データ」。
そしてもうひとつは直近の取引事例の成約価格や周辺物件の売出価格等の「実勢相場データ」です。
公的データはインターネット上に掲載されていますが、
実勢相場データは当社が独自に管理しているデータになります。

2現地や室内の状況を調査・査定

上記の1だけでもある程度の価格は算出できますが、現地に行ってみないとわからないことも多くあります。
たとえばマンションであれば、階数によって日当たりや眺望が変わってきます。
たとえ上層階であっても、前面に建物があると日当たり良好とは言えないでしょう。
また土地・戸建においては敷地形状や道路付けが査定価格に大きな影響を与えます。

3売出価格の提案

最終的に売出価格を決定するのは売主様になります。高く売りたいのか、早く売りたいのか、
周りに知られないようこっそり売りたいのか、さまざまなご要望をお聞きした上で当社からアドバイスいたします。
とにかく今すぐ売りたいのであれば、買取という選択肢もあります。
これは物件を市場に流通させるのではなく、当社が直接物件を買取るという方法です。
買取価格は査定価格よりも金額が下回ることになりますが、すぐに現金化が必要な場合など、
担当者までお気軽にご相談ください。

売主様のご自宅を不動産会社が仲立ちして販売するために、
売主様と不動産会社が媒介契約を結びます
（「媒介」は「仲介」と同じ意味です）。
媒介契約には3種類あり、それぞれに特徴があります。
また、お預かりした物件は近畿レインズに情報登録し、
近畿圏の不動産会社に共有されます。

1媒介契約の種類

媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があり、それぞれに特徴があります。

		専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
売主様	不動産会社 への売却依頼	不動産会社1社に依頼		複数の不動産会社に依頼
	自己発見取引	売主様の自己発見取引は不可	売主様の自己発見取引は可能
不動産会社	レインズへの 登録義務	あり		なし
		媒介契約締結後5日以内	媒介契約締結後7日以内
	売主様への 報告義務	あり		なし
		1週間に1回以上	2週間に1回以上

専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
不動産会社1社に依頼		複数の不動産会社に依頼
売主様の自己発見取引は不可	売主様の自己発見取引は可能
不動産会社は レインズへの登録義務あり		不動産会社は レインズへの 登録義務なし
媒介契約締結後 5日以内	媒介契約締結後 7日以内
売主様への 報告義務あり		売主様への 報告義務なし
1週間に1回以上	2週間に1回以上

2不動産流通の仕組み

• ご自宅の売却活動が始まると、売主様のご自宅の間取りや価格等が「レインズ」に登録され、
  近畿圏の不動産会社へ物件情報が共有されます。
• 「レインズ」とは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた指定流通機構が運営する
  ネットワークシステムです（1990年5月より導入）。

媒介契約を結ぶと、売却活動がスタートすることになります。
チラシやインターネット広告などで幅広く告知していきます。
内覧希望は土日祝日に入る場合が多いです。
できるだけ多くの方にご自宅を内覧してもらうようにしましょう。

1売却活動開始

媒介契約締結後、売主様の物件情報をレインズに登録し、自社の広告にも掲載します。チラシやポータルサイト、その他店舗に来店されたお客様にも紹介していきます。中には「売却するのを周りに知られたくない」という売主様もいらっしゃいますので、広告活動の方法については相談の上決定します。ただ、広告活動をせずに売却することももちろんできますが、積極的に広告活動をするほうが購入希望者が早く見つかります。

2内覧希望

広告を見て内覧を希望される方、もしくは他の不動産会社の紹介で興味を持ち内覧を希望される方がいます。内覧は比較的土日祝日が多いですが、平日の仕事帰りに、というケースもあります。普段から部屋の掃除を心がけ、リビングにはあまりものを置かないようにして「広さ」を演出しましょう。また、内覧時はカーテン・ブラインドを開け、すべての部屋の電気をつけるようにしてください。

3内覧日程の調整

売主様のご都合をお聞きし、日程を調整します。「今から見れますか？」という急な要望が入る場合もありますが、タイミングが合わず内覧が流れると売却のチャンスを逃してしまいますので、極力対応できるようにしておいてください。また空家の場合は、できるだけ当社に鍵を預けるようにしてください。売主様不在時や早朝・深夜の案内も可能になりますので、機会損失を防げます。

4内覧

購入希望者の方が内覧に来られます。実は過度なアピールはかえって逆効果。尋ねられたことに丁寧に、そして正直にお答えいただければ十分です。また希望があれば、クロゼットや押入の中身もできるだけ気持ちよく見せてあげるようにしましょう。購入希望者の方にとって内覧はもっとも気分が盛り上がるときであり、購入の意思を決める最大のポイントです。必要な情報を提供し、かつ好印象を持ってもらえるよう心がけましょう。

購入申込が買主様から書面で提出されると、
当社が間に立って条件を調整します。
売却価格やお引渡し時期等に納得いただけましたら、
買主様側に売渡承諾書を返すことになります。
そして買主様と不動産売買契約を交わします。
契約書に署名・捺印いただき、買主様から手付金を受領。
なお建物や住宅設備について告知事項がある場合は、
契約の際に買主様に伝えるようにしてください。

Step06残代金の受領・
お引渡し

売主様と買主様、仲介をした不動産会社、
司法書士が一堂に会し、金融機関にて残代金の決済をします。
残代金の受領とお引渡し（鍵の受け渡し）は同時行われますので、
それまでに住替え先への引越しを完了させていただく必要があります。
売却物件に住宅ローン等の抵当権が設定されている場合は、
抹消の手続きをしなければなりません。
多くの売主様が売買代金で住宅ローンを一括完済し、抵当権を抹消します。
抵当権の登記抹消手続きは司法書士に依頼します。